Tribunais determinam pagamento do ITBI sobre valor de mercado do imóvel

Fonte da Imagem: JUSTOCKER

Tribunais de Justiça já passaram a aplicar a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado com base no valor da negociação do imóvel. Há decisões nos tribunais de São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Paraná e Ceará, segundo balanço realizado pelo Sigaud Advogados.

Até então, existiam decisões que vinculavam o pagamento do imposto ao valor venal do IPTU ou até mesmo ao chamado valor de referência — uma estimativa de avaliação para o imóvel estabelecida por prefeituras. Agora, contudo, os tribunais passaram a aplicar a tese fixada pelo STJ em fevereiro (Tema nº 1113), em recurso repetitivo, ainda que o caso esteja pendente de análise de recurso da procuradoria do município de São Paulo.

O impacto da discussão é bilionário, segundo advogados. Somente no município de São Paulo, foram 75,4 mil operações de compra e venda de imóveis até junho. Em 2021, 163.849 operações. Em 2020, 110.974 operações. Na cidade de São Paulo, o ITBI cobrado é de 3%.

Segundo o advogado Bruno Sigaud, do Sigaud Advogados, “a tese acertadamente fixada pelo STJ trouxe mais segurança jurídica ao setor imobiliário, que é um termômetro para a economia brasileira”, diz.

A sua aplicação imediata, acrescenta o advogado, é medida que se faz necessária, uma vez que o próprio STJ possui jurisprudência pacífica no sentido de que “o acórdão proferido em recurso representativo da controvérsia pode ser aplicado aos demais processos que tratam da mesma matéria, antes mesmo do seu trânsito em julgado” (AgRg no AREsp n. 147.250/PR).

De acordo com o advogado, portanto, não deve prosperar o pedido de determinados municípios, como o de São Paulo, que tentam suspender os processos sobre o tema com base na alegação de ausência de trânsito em julgado da decisão.

Em São Paulo, as três câmaras do TJ-SP responsáveis por julgar o tema já aplicam o entendimento do STJ — 14ª, 15ª e 18ª Câmaras.

Em um julgado recente do dia 8 de agosto, por exemplo, a 14ª Câmara foi unânime ao determinar que o município de São Paulo faça a cobrança do ITBI com base no valor da negociação, na esteira do julgamento do STJ, restituindo o valor recolhido a maior.

O município de São Paulo adota o valor de referência como base de cálculo do ITBI , conforme os artigos 7ª A e 7ª B, da Lei Municipal nº 14.256, de 2006. Na decisão, porém, a relatora, desembargadora Adriana Carvalho, afirma que o Órgão Especial do TJ-SP já declarou que esses artigos são inconstitucionais. Foi no julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.0000.

Em julho de 2019, o Tribunal paulista, ao julgar o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2243516-62.2017. 8.26.0000 (Tema 19), estabeleceu que o ITBI deve considerar como base de cálculo o valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação, prevalecendo o que for maior.

Porém, em fevereiro, o STJ pacificou a questão e consolidou seu posicionamento sobre a ilegalidade da adoção de valor venal de referência e a adoção do valor da negociação. Assim, segundo sua decisão “razão das teses fixadas no Tema 1113, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”.

No caso em questão, o imóvel foi vendido por R$ 1,39 milhão, valor que deve prevalecer, segundo a decisão, para o cálculo do ITBI (apelação cível nº 1056872-24.2021.8.26.0053).

Nesse mesmo sentido, existem julgados recentes da 15ª Câmara do TJ-SP (apelação nº 1058076-06.2021.8.26.0053) e da 18ª Câmara (apelação nº 1054253-24.2021.8.26.0053).

O advogado Eduardo Ramos Junior, da Weiss Advocacia, conseguiu uma sentença da 6ª Vara da Fazenda Pública da Capital paulista que concedeu o direito a um contribuinte de alterar o cálculo de incidência do ITBI na transmissão de imóvel (processo nº 1029152-48.2022.8.26.0053).

Para ele, essas decisões “abrem um excelente precedente para outros contribuintes em situação semelhante, que podem ter a oportunidade de reaver os valores pagos a maior na aquisição de imóveis dos últimos cinco anos, assim como impedir a cobrança indevida para as negociações futuras”. Uma vez que, acrescenta, a decisão do STJ somente vincula o Judiciário e as prefeituras podem continuar cobrando conforme suas leis municipais.

Procurada pelo Valor, a assessoria de imprensa da prefeitura de São Paulo não retornou até a publicação da reportagem.